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深挖西安二手豪宅3年成交史,我们窥见了豪宅的未来

2022-11-05 19:00:02  来源:网络

放眼市场,西安二手豪宅就像他们的主人一样神秘。

本次我们就以数据为依托,浅聊一波,这些换手就翻倍的溢价之王。

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此处我们以总价千万为门槛定义豪宅,包含住宅/别墅/公寓等项目。数据统计周期为2019年6月至今的40个月,数据抽取平台为西安贝壳。

2019年6月至今,西安有千万级二手豪宅交易记录的社区总计36个,小区总计房源31385套,千万豪宅挂牌量437套,挂牌占比仅1.39%。

2022年11月,中大国际挂牌量仅为1套,还有三分之一的小区,挂牌量不超过10套。

富豪们倾向于将优质资产握在手中,西安豪宅出手意愿很低。

从成交上占比上看,曲江一马当先,以55套占比达到了63%。高新以23套紧随其后,其余由浐灞6套,航天3套瓜分完毕。

从成交套数上看,从2019年起西安千万豪宅成交量明显上涨,到2021年已经达到34套,而2022年截止9月已成交27套,大概率会超过去年。

从成交套数排名上看,2019年至今成交排名前三为华侨城108坊、中海铂宫以及紫薇公园时光。

从成交价格上看,2019年至今成交排名前三为长安龍胤、中大国际九号和金地九玺。

没错,中大国际九号的豪宅NO1已经易主给了万达。

备注:总价及均价为成交挂牌价,仅供参考

因此能得出几个结论——

第一,豪宅二手房市场热度上升,溢价能力强,已是不容置疑的事实。

中大国际九号2016年下半年入市均价3.9万元/㎡,2018年清盘价5万元/㎡,2020年二手起售始终稳在8万元/㎡,实现了6年翻番。新晋王者长安龍胤2019年起售5万元/㎡,如今已冲进10万元/㎡,3年实现翻番。

第二,值得注意的是,在投资基础理论“不可能三角”中,高收益、高安全性、高流动性,三个目标不可兼得。豪宅作为高收益、高安全性的王者,三者占其二,流动性就表现的比较随性。

例如同小区同房源同价格,交易时间长达3年,短则1天。豪宅成交取决于欣赏它的人。

如同文首所述,富豪们并不急于出手,他们更相信产品的价值和时间的力量。随着财富洗牌,欣赏豪宅的人必将越来越多。

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确实如此,对于西安来讲,豪宅正迎来新的机遇。

首先,买得起豪宅的人变多了。

2021年胡润百富榜陕西上榜人数创新高,西安是陕西富豪最集中地区。

新上榜的陕西富豪,大部分是上市公司掌控者,除去隆基、荣民之外,康拓医疗、蓝晓科技等同样表现抢眼,折射出城市在经济结构转型中,新兴产业的可持续生命力。

截止2020年12月31日,西安拥有千万人民币资产的“高净值家庭”数量为7510个,较上年增长4.02%;陕西拥有千万人民币资产的“高净值家庭”数量为1.97万个,较上年增长3.68%。

西安拥有亿元人民币资产的“超高净值家庭”数量为680个,较上年增长6.25%;陕西拥有亿元人民币资产的“超高净值家庭”数量为1280个,较上年增长3.23%。

西安拥有亿元人民币可投资资产的“超高净值家庭”数量为410个,陕西为750个;西安拥有3000万美元“国际超高净值家庭”数量为410个,陕西为740个,分别较上年增长5.13%、2.78%。

其次,富豪们需要更多豪宅。

《2022年财富报告》显示,有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。这与世界发展趋势一致。

而就笔者的亲身感受,这其中也有情感需求。

与很多人的认知不同,二手房豪宅的成交率不高,甚至长期有价无市,是因为富豪们通常不会置换,而是添置。

因为富豪们会有多套资产——女人衣柜里永远缺一件衣服,富豪们的清单里永远缺一套豪宅。

笔者认识的好几个朋友,就是兜里揣着2000万,只是在市场巡游,只要看上就全款拿下。

他们不缺钱,但他们只要最好的。

这还不包括陕北、甘肃、新疆等,源源不断涌入的外地富豪们。

备注:关中城市群示意图

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那么什么样的作品,更能俘获富豪们的心?

我们也可以从这些数据中,找到一些答案。

第一,区域在变化。

所谓最好的地段,正在悄然变化。

曲江和高新声名在外,但也面临着每个城市发展的通病——拥堵、噪音、人口密度。这些都在影响老牌豪宅的舒适度。

以豪宅聚集地曲江池为例,逢年过节,开车回家的困难程度无需赘述。

因此,一些居住环境好,交通便捷,有独特的自然资源成为豪宅的新贵。

第二,产品在迭代。

最好的产品,自然经受得住时间的考验。

不必厌旧,但喜新是本能,尤其是在进化顶端内卷的豪宅赛道。

当旧时代的审美与新时代技术相会,以科技呵护人性的居住空间,更符合现代生活的奢阔横厅和三房设计,特立独行的曲面建筑外观等都是全新的居住体验。

富豪们倾向于一起拥有。

当然最近西安新房市场的豪宅热,也已经体现了这一点。今年国庆节7天假期,招商西安序成交了11套,成交额1.53亿元,表现不俗。此外,同样是千万级别的自然界成交也较好。

第三,圈层在细分。

比起传统别墅,西安大平层的溢价能力更强且成交周期更短。这与全球顶豪抢位赛中,大平层屡屡胜出的趋势完全一致。

无论是西安亦或世界,大平层正在获得更多富豪的青睐。

别墅和大平层就如同海山之别,各有各的魅力,但其吸引的人群更为细分。

从客群上看,别墅的前堂后院更符合旧时代隐士的审美,选择它们的,不少是刚刚完成阶层跨越的企业家;而大平层则更具备城市资源一手掌控的俯瞰视角,其拥有者,多半是新兴行业的贵胄或是城市顶级咖位的收藏家。

前者更像越过山丘后的嘉奖,后者则更像是旅程的起点,更加游刃有余,这种审美趋势的变化,也无形中让其圈层更为纯粹。

无论如何,随着西安城市能量的不断放大,我们已经预见到了豪宅市场,那片瑰丽蓝海的碧波。

来源:公众号【端楼】